Beste Immobilienmakler in Österreich (2026)

Wie finden Sie eine Wohnung in Österreich?

Welche Gebühren verlangen Immobilienmakler in Österreich?

Geprüft an der Immobilienmaklerverordnung (ImmMV) und am Maklergesetz im RIS, Oktober 2026. Höchstbeträge, keine Fixgebühren.

Maklergebühren sind in Österreich gesetzlich gedeckelt und hängen davon ab, ob Sie kaufen oder mieten. Beim Kauf erlaubt die Immobilienmaklerverordnung bis zu 3 Prozent des Preises plus 20 Prozent USt. vom Käufer und ebenso viel vom Verkäufer. Bei einer Wohnung um €400.000 sind das höchstens €14.400 je Seite. Bei der Miete zahlt nach dem Bestellerprinzip, wer auf ein Inserat antwortet, nichts. Es sind Höchstbeträge, die Provision ist also verhandelbar.

Die Mietobergrenzen beziehen sich auf den Bruttomietzins nach § 24 ImmMV: Hauptmietzins plus Betriebskosten, öffentliche Abgaben und Entgelt für mitvermietete Einrichtung, aber ohne Umsatzsteuer. Bei Wohnungen mit gesetzlich begrenztem Mietzins bleiben auch die Heizkosten außen vor. Die Grenze von 1 Monatsmiete gilt für Verträge bis 3 Jahre, die von 2 Monatsmieten für längere oder unbefristete. Ein Mieter zahlt nur, wenn er den Makler als Erster beauftragt hat und der Makler mit dem Vermieter nicht verbunden ist.

Beim Kauf kommt mehr als die Provision dazu: Grunderwerbsteuer mit 3,5 Prozent, die Grundbucheintragung mit 1,1 Prozent, Notar- oder Anwaltskosten von rund 2 Prozent und 1,2 Prozent für ein Pfandrecht. Die vollständige Kostenaufstellung finden Sie unten.

Was muss Ihnen ein Immobilienmakler vor der Unterschrift sagen?

Der Makler arbeitet für ein Erfolgshonorar. Provision schulden Sie erst, wenn Kauf oder Miete rechtswirksam zustande gekommen sind, auf eine Vorauszahlung hat er keinen Anspruch. Verlangen Sie vor jeder Unterschrift die schriftliche Kostenübersicht nach § 30b KSchG und prüfen Sie die Berechtigung in GISA. Ein Alleinvermittlungsauftrag kann auch ohne Abschluss eine Zahlung auslösen, aber nur in den Fällen des Maklergesetzes und nur bei schriftlicher Vereinbarung.

Wie funktioniert der österreichische Mietprozess?

Wie hoch ist die Kaution und welche Alternativen gibt es?

Referenzfall: 3 Bruttomonatsmieten zu €800, also €2.400 Kaution über 3 Jahre. Die Sätze für Bürgschaft und Versicherung sind die publizierte Marktbandbreite und nicht gegen ein konkretes österreichisches Preisblatt verifiziert.

3 Bruttomonatsmieten sind der österreichische Standard, und die Einordnung ist wichtig: Der Wert folgt der Rechtsprechung und der Marktpraxis, er ist keine gesetzliche Obergrenze. Das MRG nennt keinen Höchstbetrag, wer mehr verlangt, verstößt also gegen keine konkrete Zahl, eine offenkundig unverhältnismäßige Kaution lässt sich aber bekämpfen. Geregelt ist dagegen die Verwahrung: § 16b MRG verlangt eine Anlage getrennt vom Vermögen des Vermieters und fruchtbringend, das schützt Sie auch bei dessen Insolvenz.

Den Rest entscheidet die Rechnung. Ab 2 Jahren Mietdauer gewinnt die Barkaution: Die Kautionsversicherung kostet rund €110 pro Jahr und bringt nichts zurück, während €2.400 gebundenes Geld etwa €48 pro Jahr an entgangenen Zinsen kostet. Die Versicherung lohnt nur bei echtem Liquiditätsmangel, also genau in der Situation vieler Neuankömmlinge. Beachten Sie: Der Vermieter kann Bankbürgschaft und Versicherung ablehnen, es gibt für beide keinen Annahmezwang.

Die meisten Streitfälle entstehen bei der Rückzahlung. Gesetzlich kommt die Kaution unverzüglich samt Zinsen zurück, in der Praxis sind 3 bis 6 Monate üblich, bis die Betriebskostenabrechnung steht. Abziehen darf der Vermieter nur Mietrückstände, dokumentierte Schäden über die normale Abnutzung hinaus und offene Betriebskosten. Ihr Beweismittel ist das Übergabeprotokoll samt Fotos vom Einzugs- und vom Auszugstag. Hält jemand das Geld ohne Nachweis zurück, entscheidet in Wien die Schlichtungsstelle um €0, und die AK berät vorher kostenlos.

Wie hoch sind die gesamten Kosten beim Immobilienkauf in Österreich?

Sätze mit Stand September 2026 (GrEStG, GGG). Notar- und Maklergebühren variieren je nach Transaktion.

Rechnen Sie über den Kaufpreis hinaus mit 10 bis 12 Prozent an Nebenkosten. Die zwei fixen Steuern sind die Grunderwerbsteuer mit 3,5 Prozent und die Grundbucheintragungsgebühr mit 1,1 Prozent. Wer finanziert, zahlt zusätzlich 1,2 Prozent für die Pfandrechtseintragung. Dazu kommen Notar- oder Anwaltskosten von rund 2 Prozent plus 20 Prozent Umsatzsteuer und, wenn ein Makler beteiligt ist, die Maklerprovision von 3 Prozent + 20 Prozent Umsatzsteuer pro Seite. Kalkulieren Sie all das als Eigenmittel: Banken finanzieren die Nebenkosten nicht mit.

Gerechnet mit den gesetzlichen Sätzen, Stand September 2026. Ohne Makler entfällt der größte Einzelposten: Der Fall mit €250.000 kostet dann rund €19.550, also 7,8 Prozent. Methode: jeder Satz mal seiner Basis. Die Pfandrechtsgebühr beträgt 1,2 % der eingetragenen Höchstbetragshypothek, die Banken mit 120 % des Kredits ansetzen: €200.000 × 120 % × 1,2 % = €2.880. Notar mit angenommenen 2 % des Kaufpreises; zwei Eingabegebühren (Eigentum und Pfandrecht). Bei elektronischer Einbringung beträgt jede Eingabegebühr stattdessen €61 (TP 9 lit. a GGG, ab 1. August 2026), jede Summe sinkt damit um €48.

Welche Agenturen wickeln Immobilienkäufe in Österreich ab?

Beim Kauf dominieren nationale Netzwerke und regionale Spezialisten unterschiedliche Märkte. Im Ranking des Immobilien Magazins vom Mai 2026 erzielte RE/MAX Austria 2025 Provisionen von €91,16 Mio., vor Raiffeisen Immobilien (€36,66 Mio.) und s REAL (€25,43 Mio.). Bei den Einzelunternehmen führte EHL Immobilien mit €18,12 Mio., gefolgt von IMMOcontract und Otto Immobilien.

Quelle: Maklerranking des Immobilien Magazins, Mai 2026 (Provisionsumsatz 2025); Unternehmensangaben von Raiffeisen Immobilien und RE/MAX Austria, 2026; Jarnias Cyril Investorenleitfaden, 2026, für die regionalen Spezialisten.

Wie viel Grunderwerbsteuer fällt an, wenn eine Immobilie in der Familie weitergegeben wird?

Methode: eigene Rechnung mit den gesetzlichen Stufen. Die ersten €250.000 des Grundstückswerts werden mit 0,5 % besteuert, die nächsten €150.000 mit 2 %, der Rest mit 3,5 %. Die Spalte "Kauf" wendet zum Vergleich 3,5 % auf denselben Wert an.

Schenkung, Erbschaft oder Übertragung an nahe Angehörige werden nach einem Stufentarif besteuert, nicht mit pauschal 3,5 %. Nach § 7 Abs 1 GrEStG gelten 0,5 % für die ersten €250.000, 2 % für die nächsten €150.000 und 3,5 % darüber. Bemessungsgrundlage ist der Grundstückswert, ein Steuerwert, der meist unter dem Marktpreis liegt.

Zwei Regeln entscheiden über den Stufentarif. Eine Übertragung im Personenkreis des § 26a Abs 1 Z 1 GGG (Ehe- oder Lebenspartner, Kinder, Eltern, Geschwister und deren Kinder) gilt als unentgeltlich, auch wenn Geld fließt. Und Erwerbe derselben Person innerhalb von 5 Jahren werden für die Stufen zusammengerechnet; ein Haus in jährlichen Teilschenkungen zu übergeben, setzt die 0,5-%-Stufe also nicht neu.

Fixzins oder variabler Zins, Landesdarlehen oder Bankkredit: Was passt?

Bei Fixzins oder variabel geht es vor allem um die Ausstiegskosten. Nach § 20 HIKrG dürfen Sie einen Wohnkredit jederzeit vorzeitig zurückzahlen. In einer Fixzinsphase darf die Bank eine Entschädigung verlangen, höchstens 1 % des zurückgezahlten Betrags oder 0,5 %, wenn höchstens ein Jahr Laufzeit bleibt. In einer variablen Phase darf sie nichts verlangen, und Rückzahlungen bis €10.000 binnen 12 Monaten sind immer entschädigungsfrei.

Landesdarlehen und Bankkredit schließen einander nicht aus. Das Darlehen der Wohnbauförderung steht meist im Rang hinter dem Bankkredit, beide werden also im Paket kombiniert. Jedes der neun Bundesländer legt eigene Einkommensgrenzen und Zinsen fest. In Wien deckt das Eigenmittelersatzdarlehen zusätzlich den Eigenmittelanteil einer geförderten Wohnung; der Antrag muss binnen 3 Monaten nach Vertragsabschluss gestellt werden.

Können Ausländer in Österreich Immobilien kaufen?

Quelle: oesterreich.gv.at / JanusHermes, 2026.

Ja. Käufer aus der EU, dem EWR und der Schweiz haben dieselben Rechte wie Österreicher und sind von der Prüfung des Ausländergrundverkehrs befreit. Käufer außerhalb von EU/EWR brauchen meist eine Genehmigung der regionalen Grundverkehrsbehörde nach dem Grundverkehrsgesetz des jeweiligen Bundeslandes, sonst ist der Kauf nichtig. Die Bearbeitung dauert 2 bis 6 Monate, in Tirol oder Salzburg bis zu einem Jahr (oesterreich.gv.at / JanusHermes, 2026).

Es gibt keine einheitliche bundesweite Regel: Jedes Bundesland führt seinen eigenen Grundverkehr. Tirol, Salzburg, Kärnten und Vorarlberg sind streng, besonders bei Zweitwohnsitzen (Zweit- und Ferienwohnungen), während Wien großzügig ist, weil die Hauptstadt keine wesentliche Zweitwohnsitzbeschränkung hat. Eine gültige Aufenthaltsbewilligung und ein echtes wirtschaftliches oder soziales Interesse an der Immobilie stärken einen Nicht-EU-Antrag.

Welches Gesetz schützt Mieter und worauf haben Sie Anspruch?